◇相続した不動産を売る際の注意点とトラブル回避策◇
親や親族から不動産を相続したものの、「住む予定がない」「管理が難しい」「固定資産税の負担がある」などの理由から売却を検討する方は少なくありません。
しかし、相続した不動産の売却には、通常の不動産売却とは異なる手続きや注意点があります。相続人同士の話し合いや名義変更、税金の問題などを十分に理解しないまま進めると、売却の長期化や思わぬトラブルにつながることもあります。
この記事では、相続した不動産を売却する際に知っておきたいポイントと、トラブルを未然に防ぐための対策について解説します。
相続した不動産はすぐに売却できるわけではない
相続した不動産を売却するためには、まず相続人へ正式に所有権を移転する「相続登記(名義変更)」が必要です。
2024年から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きを行わなければなりません。
相続登記が完了していない状態では、原則として不動産を売却することはできません。
トラブル回避策
- ・相続が発生したら早めに相続登記を進める
- ・必要書類を事前に確認・準備する
- ・司法書士などの専門家に相談する
相続人全員の合意が必要になる場合がある
不動産は現金のように簡単に分けられないため、相続人が複数いる場合は共有名義になることがあります。
共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。そのため、相続人の間で意見が一致しないと売却が進まなくなる可能性があります。
よくあるトラブル
- ・売却したい人と残したい人で意見が分かれる
- ・相続人と連絡が取りづらい
- ・売却価格に対する考え方が異なる
トラブル回避策
- ・早い段階で話し合いの場を設ける
- ・遺産分割協議書を適切に作成する
- ・不動産査定を利用して客観的な価格を把握する
不動産の価値を正確に把握する
相続した不動産は、思い入れがある分だけ実際の市場価格との認識に差が生じることがあります。
適正価格を把握せずに売却活動を始めると、売れ残ったり、相場より安く売却してしまったりする可能性があります。
トラブル回避策
- ・複数の不動産会社に査定を依頼する
- ・査定価格の根拠を確認する
- ・周辺の取引事例や市場動向を把握する
境界や建物の状態を確認する
相続不動産の中には、長期間管理されていなかった建物や土地も少なくありません。
売却後に問題が発覚すると、買主とのトラブルにつながる場合があります。
よくある問題
- ・隣地との境界が不明確
- ・未登記の増築部分がある
- ・雨漏りやシロアリ被害がある
- ・越境物が存在する
トラブル回避策
- ・境界確認書の有無を確認する
- ・建物状況調査(インスペクション)を実施する
- ・不具合や不明点は事前に開示する
売却時の税金や特例制度を確認する
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。
一方で、相続不動産には税負担を軽減できる特例制度も用意されています。
主な特例
・被相続人の居住用財産(空き家)を売却した場合の特例
一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
・取得費加算の特例
相続税を支払っている場合、一定額を取得費に加算できる可能性があります。
トラブル回避策
- ・売却前に税理士へ相談する
- ・特例の適用要件を確認する
- ・相続税申告書などの資料を保管しておく
空き家のまま放置しない
相続した不動産を空き家のまま放置すると、さまざまなリスクが生じます。
放置によるリスク
- ・建物の老朽化
- ・雑草や樹木の繁茂
- ・防犯上の問題
- ・不法投棄
- ・固定資産税などの維持費負担
時間が経過するほど建物の価値が下がる可能性もあるため、早めに活用方法や売却の方針を検討することが大切です。
まとめ
相続した不動産の売却では、名義変更や相続人同士の調整、税金の確認など、事前に準備しておくべきことが数多くあります。
特に次のポイントはしっかり押さえておきましょう。
- ・相続登記を済ませる
- ・相続人同士で十分に話し合う
- ・適正価格を把握する
- ・建物や土地の状況を確認する
- ・税金や特例制度を確認する
相続不動産の売却は、事前準備をしっかり行うことでスムーズに進めやすくなります。大切な資産だからこそ、焦らず一つひとつ確認しながら進めることが重要です。
相続不動産の売却でお悩みの方へ
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このようなお悩みをお持ちの方は、お気軽にご相談ください。
相続不動産は物件ごとに状況が異なり、最適な売却方法やタイミングも変わります。
まずは現在の状況を整理し、不動産の価値を把握することが大切です。
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